Zagotovo ste že slišali za pregovor: Prvo hišo naredi za sovražnika, drugo za prijatelja in tretjo za sebe. No, sam sem bil bolj pošten in sem prvo naredil zase. Zdaj grejo moje hiše že proti številki sto. Skupaj z mojimi sodelavci v kolektivu JARIS  smo sodelovali pri gradnji več kot 500 hiš, stanovanj in še nekaj poslovnih prostorov. Imamo veliko izkušenj, veliko znanja in vemo, kako se pravilno lotiti gradnje.
Dotaknimo se najprej zemljišča za gradnjo. Kaj je zazidljiva parcela? Ko vam prodajalec poudarja, da je parcela zazidljiva in da so priključki v bližini, to še nič ne pomeni. Moje stališče je, da je parcela zazidljiva šele, ko je sprejet občinski akt, ki gradnjo dovoljuje in opredeljuje, ko so na parceli vsi komunalni priključki in ko ima parcela urejen dostop.

Zazidljivost zemljišča

Tudi če je zemljišče po občinskih aktih opredeljeno kot stavbno zemljišče, to še ne pomeni, da na njem lahko gradite. Občina mora za vsako stavbno zemljišče sprejeti še občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), ki se izdeluje za zaokrožena območja in določa pogoje za gradnjo. V najslabšem primeru ga morajo naročniki plačati sami. Postopek je drag in praviloma traja več let in vzame ogromno energije. Povrhu ni prav nobenega zagotovila, da občina OPPN sploh sprejme. Pred OPPN so se uporabljali prostorski ureditveni pogoji (PUP), ki so ponekod še danes veljavni. Ravno OPPN (ali PUP) narekuje, kakšna gradnja je na določeni parceli sploh dovoljena. Denimo, gradnja hiše z ravno streho ni povsod dopustna. OPPN največkrat določa, koliko odstotkov zemljišča je lahko zazidanega, koliko etaž je dovoljeno zgraditi, kakšna je dopustna orientacija slemena, kakšen je naklon strešine in podobno. Nemalokrat celo določa najmanjšo velikost parcele za gradnjo.

Nasvet: Zahtevajte lokacijsko informacijo, v kateri so zapisani pogoji za gradnjo in ali je gradnja na določeni parceli sploh dopustna.

Komunalni priključki

Elektrika gre čez parcelo, voda v cesti, priključki v bližini so fraze, ki se ponavljajo v nepremičninskih oglasih. Edina resnica je, da je zemljišče komunalno opremljeno šele, ko so na parceli fizični priključki: vodomerni jašek, elektro razvodna ali elektro merilna omara, priključek za kanalizacijo in tako naprej. Kadar gre elektrika ali vodovod preko parcele, je potrebna prestavitev, ki investitorju vedno povzroči visoke stroške in je včasih večje breme kot korist. Zavedati se je treba, da boste morali v upravnem postopku za vsak priključek posebej pridobiti soglasje lastnikov zemljišč, preko katerih poteka napeljava do vaše parcele. In če vam manjka samo eno soglasje, ne boste dobili gradbenega dovoljenja. Poleg tega ni nujno, da vam bodo soglasodajalci dali soglasje za priključitev pri sosednjem objektu. Kadar je v naselju že tako ali tako prevelik odjem, imate resne težave.

Nasvet: Preverite pri soglasodajalcih, kakšne so možnosti za priklop objekta na izbrani parceli. Dogovorite se s prodajalcem, da plačate celotno kupnino šele po pridobitvi gradbenega dovoljenja, ali vsaj zavežite prodajalca, da vam pridobi soglasja lastnikov zemljišč, preko katerih boste napeljevali komunalne vode do svoje parcele.

Zazidljiva parcela: neurejen dostop, komunalni priključki oddaljeni 300 m, povišanje investicije za 30.000 EUR.

Urejen dostop

Podobno je pri komunalnih priključkih. Če vodi do parcele lepa asfaltirana pot, to še ne pomeni, da jo imate pravico uporabljati. Če je občinska, potrebujete soglasje občine. Če je v lasti sosedov, pa pisno soglasje za uporabo služnostne poti, notarsko overjeno in vpisano v zemljiško knjigo. Večja ko je oddaljenost od občinske ceste in več ko je vmesnih lastnikov, manj imate možnosti, da zberete vsa soglasja in da dobite gradbeno dovoljenje.

Nasvet: Preverite v kopijah katasterskih načrtov, preko katerih parcel dostopate do svoje parcele in kdo so lastniki. Kadar lastnica dostopa ni občina, zavežite prodajalca, da vam zagotovi vpisano služnostno pravico v zemljiško knjigo, preden plačate celotno kupnino.

Komunalno opremljeno zemljišče z urejenim dostopom in priključki na parceli.

Najvarnejši je nakup parcele v novih naseljih, kjer imajo zemljišča že vse komunalne priključke na parcelah ter lastniško in gradbeno urejen dostop in so zamejičena z vsemi mejnimi znamenji. Tam boste tudi najmanj v napoto staroselcem in s sosedi boste začeli odnos na isti ravni. Seveda so takšne parcele na prvi pogled dražje, a na koncu so največkrat najcenejše. Pogosto imajo že plačan komunalni prispevek, ni pa nujno.

Nasvet: Pri nakupu parcele bodite pozorni še na bremena parcel, ki so vpisana v zemljiški knjigi, razne služnostne pravice, zastavne pravice ipd. In tudi na lego. Kadar je parcela v večjem naklonu ali na barju, potem pričakujte dodatne stroške. Ne glejte parcel v naklonu, če kleti res ne potrebujete.

Idejni načrt

Ko imate parcelo, je naslednja faza idejni projekt za vašo hišo. Za načrt hiše potrebujete lokacijsko informacijo, geodetski načrt parcele, projektno nalogo in dobrega arhitekta. Projektna naloga vsebuje vaša pričakovanja o hiši. Recimo;
Zunaj: pokrito parkirišče za dva avtomobila, zunanjo lopo, letno kuhinjo.
Pritličje: družinski prostor (kuhinja, jedilnica, dnevna soba), domača pisarna, WC, tehnični prostor. Nadstropje: spalnica z garderobo, dve otroški sobi, kopalnica.
Želje: všeč so nam moderne hiše, ravne strehe, tople barve, naravni materiali, spodnji WC naj ima tudi tuš, v dnevni sobi naj bo kamin, zgornja kopalnica naj ima veliko kad, tehnični prostor naj bo dovolj velik, da je v njem tudi likalnica, shramba je lahko pod stopnicami, naj bo dovolj velika, da bo v njej še hladilna omara (namesto v kleti), pod nadstreškom naj bo dovolj prostora za motor, štiri kolesa, kosilnico, vrtno orodje in tako naprej.

Nasvet: Seveda bi vsi še kaj zraven za rezervo, za stare starše, za otroke, ko zrastejo, pa večje sobe, maksimalno izrabo parcele, pa klet, ker so jo imeli tudi starši, hišo bi maksimalno stisnili do soseda in tako naprej. Zavedajte se, da lahko hišo kadarkoli povečate, zmanjšati pa je ne morete nikoli več. Zavedajte se, da klet stane toliko kot dnevna soba. Ali jo res potrebujete? Za krompir, za avto, za fitnes, 80 m²?

Za izhodišče vzemite svoje sedanje bivališče ali stanovanje v bloku. Zakaj? Ker je 100 m² veliko stanovanje v bloku za štiričlansko družino čisti luksuz. Hiša pa potrebuje še vetrolov, stopnišče, tehnični prostor. Torej štiričlanski družini povsem zadostuje 140 m². Od tu naprej so možnosti neomejene. Klet, galerija, sobane, fitnes, savna in tako naprej. S tem ni nič narobe, vendar si vsi tega ne moremo privoščiti.
Arhitektov je veliko, vendar zelo malo res dobrih. Kdo je dober arhitekt: v prvi vrsti tisti, ki posluša stranko in sledi njenim željam. Ob tem jo zna voditi s praktičnimi uporabniškimi nasveti in zadržati v želenem cenovnem razredu (koliko se hiša podraži, če ima velike drsne stene, npr. 6 m, če ima klet, galerijo in podobno). Tisti, ki zna za ene naročnike načrtovati tradicionalno hišo in za druge moderno. Tisti, ki zna racionalno izrabiti prostor tako zunaj kot znotraj. Tisti, ki zna zrisati tudi razne detajle z uporabo pravih materialov, da hiši podaljša življenjsko dobo in zmanjša stroške vzdrževanja. In ne nazadnje tisti, ki pozna in spoštuje občinske predpise in upravne postopke in za vas v vašem imenu pridobi gradbeno dovoljenje. Je to tipski načrt, je to idejni načrt za 500 EUR? Na žalost ne.

Nasvet: Če so vaša sredstva za gradnjo omejena in želite pri hiši privarčevati, potem boste največ privarčevali z izbiro dobrega arhitekta. Iz prakse vemo, da obstajajo arhitekti, ki potrebujejo 180 m², da v hišo umestijo šest sob, in dobri arhitekti, ki potrebujejo za isti program le 150 m². Redki se zavedajo, da to za naročnika pomeni 30.000 EUR razlike v denarju. Ne iščite prihrankov med poceni izvajalci montažnih hiš in dobrimi izvajalci montažnih hiš. Tam cena niha samo za 10.000 EUR, in še to na račun izbranih materialov, kakovosti izvedbe, življenjske dobe hiše, vzdrževalnih stroškov in še marsičesa.

Ko imate idejni načrt, je treba izbrati izvajalca. Prej ne vidim smisla, saj vam brez načrta ne more nihče podati prave ponudbe. Cena od 900 EUR/m² ni prav noben podatek in v praksi gotovo ne vzdrži. Dokler ponudnik ne izdela natančnega popisa, koliko kvadratnih metrov je sten, stropa, strehe, koliko oken, strešnih oken, panoramskih sten, kvadrature talnih oblog, kopalniških elementov in tako naprej, toliko časa ne more podati nobene ocene. Tega, kako izbrati izvajalca, se bomo dotaknili v enem od naslednjih poglavij.

Gradbeno dovoljenje

Ko je izvajalec izbran, lahko nadaljujete pridobivanje gradbenega dovoljenja. Načeloma lahko že prej, vendar tvegate spremembo gradbenega dovoljenja, če vmes spremenite ponudnika montažne gradnje. Vaš arhitekt bo prilagodil idejni načrt tako, da bodo sestave konstrukcijskih sklopov in dimenzije ustrezale načinu gradnje izbranega izvajalca. Predhodno bo arhitekt pripravil vodilno mapo z idejnim projektom za pridobitev projektnih pogojev, zbral vse potrebne pogoje in izdelal PGD-načrte skladno s prejetimi projektnimi pogoji. V nadaljevanju bo zbral še soglasja za projekt od vseh vpletenih soglasodajalcev, potem pa bo oddal vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja na pristojni upravni enoti. Sledi plačilo gradbene takse in plačilo komunalnega prispevka. Ko je vloga popolna, ima referent 30-dnevni rok, če je potreben poseben ugotovitveni postopek, pa 60-dnevni rok, v katerem mora izdati odločbo. V praksi ta postopek na upravni enoti traja od dva do šest mesecev.

Nasvet: Dober arhitekt bo sam zbiral projektne pogoje in soglasja za projekt, sam bo oddal vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja in sam vas bo zastopal v upravnem postopku. Kar pomeni, da bo sam in na svoje stroške izvedel vse potrebno, da se gradbeno dovoljenje izda. Zadnji obrok arhitektu se praviloma plača po pridobitvi gradbenega dovoljenja.

Avtor:
Boris Mihovec
JARIS, d.o.o.
www.jaris.si