Izbira izvajalca
Četrto poglavje iz strokovnega priročnika za gradnjo hiše: Montažna hiša – moj novi dom
Stopnje dokončanja hiše
Predpostavimo, da že imamo idejni načrt in da smo že izbrali vrsto montažne hiše. Zdaj pa se moramo lotiti izbire izvajalca. Pri tem moramo vedeti, do katere stopnje želimo graditi z izvajalcem montažne hiše in kaj bomo storili sami v lastni režiji. Ponudniki montažnih hiš največkrat ponujajo zunaj zaključen objekt, delni ključ in ključ v roke. Zelo površinsko povedano: stopnja zunaj zaključen objekt pomeni, da je hiša pokrita, ima okna, vrata in fasado. Stopnja delni ključ zajema še vse grobe inštalacije, zapiranje sten in stropov in izvedbo tlakov. Stopnja ključ v roke pomeni izvedbo slikopleskarskih del, keramike, kurilnice, sanitarne keramike, parketa, finih inštalacij, stopnic in notranjih vrat.
Nasvet: Če prvič gradite hišo in nimate še nobenih izkušenj z izvajalci in izvedbo, potem vam svetujemo izbiro stopnje ključ v roke. Zagotovo bo to najhitrejša pot do nove hiše, najmanj stresna in na koncu tudi najcenejša. Poleg tega imate opravka z enim izvajalcem in enega garanta za vse morebitne napake. Vse izvajalce je treba namreč najprej preveriti, skleniti pogodbo, jih koordinirati, jim podati natančna navodila za izvedbo, izvesti izmere in obračune izvedenih del. V praksi se zgodi, da ni možno določiti, od kod točno izvira napaka, ali pa izvajalci preprosto prelagajo odgovornost z enega na drugega. V takih primerih je ponudnik, ki je prevzel gradnjo hiše do stopnje ključ v roke, odgovoren za odpravo vseh napak.
Gradbena stopnja delni ključ.
Iskanje ponudb
Ko ste zožili izbor potencialnih izvajalcev na dva ali največ tri, potem je čas za pridobivanje ponudb. Koliko bo ponudba natančna, je odvisno tudi od tega, koliko natančno je definiran načrt. Prav je, da podate vsem potencialnim izvajalcem enaka izhodišča, vendar že vnaprej povem, da je nemogoče dati vse ponudbe na isti imenovalec.
Dobra ponudba je tista, ki je najbolj obširna in najbolj definirana ter vsebuje podroben opis, katera dela in katere materiale zajema, in točno navaja, katere postavke v ponudbi niso zajete.
Seveda so si ponudbe precej različne. Realna razlika v ceni za popolnoma enak obseg del s popolnoma enakimi materiali in enako izvedbo niha za največ dva ali tri tisočake med enim in drugim izvajalcem. Kadar pa je razlika večja, gre to v prvi vrsti na račun kakovosti. Na primer več izolacije, dražji materiali, dražji izvajalci, več notranjega nadzora, več fleksibilnosti, več strokovnosti in še bi lahko našteval. Primer: dobri keramičarji računajo za svoje delo po 20 EUR in več za m², tisti poceni pa 15 EUR ali manj. Verjemite, da se še kako pozna na končnem izdelku, kateri keramičar je izvajal delo.
Ponudbe pogosto vsebujejo minimalno opremo hiše. Na primer PVC stavbno pohištvo, brez senčil, ogrevanje z radiatorji in plinsko pečjo, minimalno izolacijo in tako naprej. Preverite tudi, kako izvajalci vrednotijo dodatna dela. Nemalo izvajalcev obljubi popust pred podpisom pogodbe, a si ga potem trikrat povrnejo z dodatnimi deli.
Nasvet: Če nimate izkušenj, da bi strokovno primerjali ponudbe, se obrnite na strokovnjaka, ki vam bo pomagal. To delo pogosto opravi nadzornik gradnje. Navedel bom samo en primer iz prakse: opažamo, da naročniki enačijo vgradnjo praznih cevi za elektroinštalacije pri enem ponudniku in grobe elektroinštalacije pri JARISu z vsemi kabli, radelilnimi omarami, varovalkami, odklopniki in tako naprej. Vrednost del samo za cevi je 400 EUR, vrednost del grobih elektroinštalacij pri JARISu je 4.000 EUR.
Pasti pri izbiri izvajalca
Najcenejši izvajalci so praviloma muhe enodnevnice; pridejo, se zaženejo, ugotovijo, da s takšnimi cenami ne zmorejo zadostne izvedbe ter poplačila vseh dobaviteljev, in na koncu izginejo. Drugi, ali pa celo isti, vsakih nekaj let zamenjajo firmo. V obeh primerih so kratko potegnili naročniki, ki so ostali brez vseh garancij. Torej, najvišjo stopnjo varnosti vaše naložbe vam omogočajo podjetja z najdaljšo tradicijo. Vendar pozor; tudi pri teh je treba preveriti njihovo poslovanje v zadnjih letih.
Pri manjših ponudnikih je pomembna zgodovina. Kako so prerasli v ponudnika montažnih hiš na ključ? Lahko da so bili včasih odlični tesarji, vendar težko verjetno, da se spoznajo npr. na gradbeno fiziko, detajle v fasadi, zrakotesnost, detajle v vodotesnosti v kopalnicah in podobno.
Ali je ponudnik za vas pravi, se razbere že iz komunikacije, ponudbe, pogodbe in z obiskom referenčnih objektov in strank. Ponudba za hišo na ključ na petih straneh ne more biti natančna in pušča izvajalcu proste roke, da si obračunava dodatna dela po navdihu. Enako pogodba. Vsak izvajalec mora po zakonu imeti zavarovanje gradbene odgovornosti in imenovati odgovornega vodjo del, ki je vpisan v imenik pooblaščenih inženirjev pri inženirski zbornici. Resni izvajalec bo zavaroval tudi objekt v gradnji. Vse to se razbere že iz pogodbe.
Nasvet: Pri izbiri izvajalca si je obvezno ogledati njegove reference. Če nimate izkušenj, da bi strokovno ocenili njegovo delo, se obrnite na strokovnjaka, ki vam bo pomagal. Ta strošek je zanemarljiv v primerjavi s tveganjem.
Pomembni kriteriji pri izbiri izvajalca
Do zdaj bi se moral naš krog potencialnih izvajalcev že precej zožiti. Od tu naprej bi jih po mojem mnenju morali izbirati po naslednjih kriterijih in v naslednjem vrstnem redu: občutenje, občutek, profesionalnost, cena.
Občutenje je tisto, ko stopimo v referenčno hišo in si rečemo: točno takšna bo moja hiša.
Občutek imajo še posebno izrazit ženske. Ta jim pravi: ta izvajalec je za nas pravi, tukaj bo šlo vse v pravo smer, imam občutek, da so ljudje iskreni in strokovni.
Profesionalnost pomeni, da ponudnik razbere morebitne pomanjkljivosti v projektih, strokovno svetuje na vseh področjih, da je izdelal natančno ponudbo, da zagotavlja fiksno ceno, da je predstavil stroške gradnje in vse dodatne opcije, da ima urejena zavarovanja, da imajo zaposleni izpit za odgovornega vodjo del, da je njegova garancija kredibilna, da sodeluje s podizvajalci na dolgi rok, da pozitivno posluje in podobno.
Cena je žal največkrat na prvem mestu pri odločitvi. Seveda imamo vsi omejena sredstva, zato cena je pomembna. Največje prihranke pri gradnji lahko dosežemo pri projektiranju. Pri izvedbi žal ne. Nizka cena pomeni poceni materiale in poceni izvajalce in na koncu se to še kako pozna na objektu. Samo za ilustracijo bom navedel, da je med najcenejšo in najboljšo hišo pri gradnji razlike 20.000 EUR. Če damo ti dve hiši na trg, zagotavljam, da je razlika v tržni ceni 50.000 EUR, ker bo najcenejša težko prodajljiva.
Nasvet: Večina ponudnikov ponuja 30-letno garancijo na konstrukcijo. Napak na konstrukcijah tako rekoč ni, če pa bi bile, bi se pokazale v največ treh letih. Pomembnejša se zdi garancija na skrite napake, ki je dve leti. Večina napak se v dveh letih sploh še ne pokaže, zato je največjega pomena, kdo dela izvaja, kako jih izvaja in s kako dobrimi materiali jih izvaja. To bi moral prepoznati strokovnjak pri ogledu referenčne hiše.
Avtor:
Boris Mihovec
JARIS d.o.o.
http://www.jaris.si/clan/izbira-izvajalca.html
